Frank今年29岁，中国云南人，在仰光工作了5年，从事房地产行业。

2012年，从四川外国语大学英语系毕业的Frank通过专业优势在本科毕业生就业大军中杀出重围，在成都一家英国高铁建筑公司里谋得一份总工程师助理的工作。在成都工作两年之后，二十四岁的Frank回到昆明，加入了星耀集团。而恰巧当时的星耀集团有向海外拓展的发展战略，英语专业出身的Frank理所应当地成为了公司进军海外的第一批“开拓者”。

“年轻嘛，不如出来看看。”想起当时内心的想法，Frank有些唏嘘。

2014年的仰光改革开放不过三年，基础设施很差，不管是城市建筑、交通还是通信，都让从走在高速发展道路上的中国远道而来的Frank感到不适。“你现在看到仰光有四座非常雄伟的立交桥，都还没有建起来的。”Frank说。但是仅仅五年后的今天，仰光的城市建设就向前跨越了一大步。

在Kanbae Towers负责项目整体营销工作的吴姗晔也有同样的感觉，2016年她刚刚到仰光的时候，网络是2G，从微信下载一个20多兆的文件需要下载半个小时。

“我2016年到仰光，经历和见证了2g网络到4g网络的快速变化，惊叹在这样一个社会环境下，仅一年多的时间就进入了高信息化时代，这是多大的潜力呀！”吴姗晔说。

仰光坎塔亚中心是星耀集团来缅甸做的第一个房地产项目，是集豪华住宅、酒店公寓、商业中心、写字楼为一体的城市综合体。所建商品房已于2018年全部售完，在仰光已经算是一个很成功的房地产项目。Frank在坎塔亚中心的职位是综合业务经理，负责人事、行政以及协助项目开发的工作。

提到项目刚开始启动开发的时候，Frank觉得还是走过了一段艰难的历程。

星耀集团起初的战略是准备同时启动三个项目，但经过Frank一行第一批到达缅甸的公司员工的调研发现，这是不可实现的。因为当时的缅甸民众，并不接受期房，只接受现房。这样的市场对远道而来的中国投资客而言是非常不友好的。

众所周知，房地产本就是一个非常吃资金链的行业，城市项目更是需要高周转来回拢资金。在中国，房地产的黄金十年，往往只要一开盘，房子还没建好，开发商就已经收回成本。而这正是因为中国有完善的信贷金融体系、健康的经济体制和较为宽阔的市场前景，银行愿意贷款也贷得出款，民众有还款能力，接受期房。

而缅甸不是这样，2014年的仰光民众，对没有建好的房子，是没有期待值的。

做好市场调研后，星耀集团果断放弃了同时启动三个项目的战略，转而收缩战线，决心先将坎塔亚中心这个项目做精做好。而后来的发展也证明他们做了一个正确的决定，从启动、开工到建完、开售、售罄，四年时间，坎塔亚中心牵扯了公司几十个亿人民币的资金流。

“没有实力的（公司）来缅甸投资房地产，早亏得血本无归了。”Frank说。“别的不说，单讲汇率，我们来的时候美金和缅币的汇率是1:800，现在已经是1:1500了，去年最高的时候甚至达到1:1600，近乎一倍的贬值，这对我们外资投房地产的企业，影响是非常大的。”

图为坎塔亚中心

在缅甸，外国人不能持有产权和土地使用权（租赁权），所以中国地产企业要在仰光拿地投资建房，只能跟仰光当地有实力、有土地的缅甸人合作，合作模式多样，合作周期长久。建立合作是一个长期而困难的过程。在很多生活刚及温饱的缅甸人眼中，入缅投资的中国人，更像是挥舞着钞票来抢夺自家的资源。“有的缅甸人会觉得，中国人来了缅甸，抢走了我们的东西，还让我们打工。”Kanbae towers的财务工作人员Yin Yin Sein说。“这种想法其实不对，因为只有合作才能共赢，才能推动缅甸的发展。”

建立合作的前提是互相建立信任，信任来源于合作方的实力。在仰光投资地产的中国企业，正式建立合作之前都得和缅甸合作方有一个长期而复杂的谈判协商过程。仰光翡翠湾项目的宋乐说，翡翠湾在土地谈判过程中，邀请缅甸合作方前往中国广东总部参观了五六遍，才逐渐取得对方的信任，而翡翠湾的缅甸合作方，已经是仰光实力较强，合作较为顺利的合作方。

此外，对于众多在缅甸投资房地产的外资企业，最具挑战性的工作还是报规报建。在缅甸投资建房的外资企业，要经历三个部门的审批：MIC（缅甸国家发改委）、YCDC（仰光市政发展委员会）、 CQHP（高层建筑委员会），如果没有渠道，通常单个部门审批流程要持续半年以上。而麻烦的不仅是部门多、时间长，有时候，通过了一个部门的审批开始施工之后，却又被另一个部门叫停，政府部门之间职能权责不清晰，造成了这样的现象。

当然，顽强的中国投资者表示，这些都可以克服，能找到人能把事情办了就好，找不到能办事的人，才麻烦。2015年缅甸大选，2016年民盟政府上台这两个大事件交接的时间，就是找不到人办事的时间。政府交接之时，企业前往市政府办事，一个办公室坐着两拨人。

“我觉得，对于企业和投资商来说，市场投资环境并不成熟的情况下，做好一个项目更是困难重重。我们经历了缅甸换选时的政府部门工作停滞带来的影响，政策与法律制度的不明确带来的诸多困难，对于企业来说，都是可能的直接经济损失。现在即将迎来2020年大选，我们陪仰光成长，陪缅甸成长，已然看到了仰光在一点一滴的变化，虽然慢，但至少是在前进和进步的。打怪升级，就是在缅甸的心路历程吧。”吴姗晔说。

兜兜转转五年过去，Kanbae towers即将竣工，并且项目打算在今年进行第一波交房。从2014年到2019年，来自中国的投资者在原本荒芜的土地上建立起了一幢幢高楼大厦，带给仰光这座城市的不仅是城市建设的进展，还牵扯到了普通仰光民众的生活。

Kanbae towers也同样，在仰光的这五年，他们不仅在仰光建立起了高楼大厦，也承担了相当的社会责任，除了把智能化社区理念带入仰光以及一系列的公益活动，Kanbae towers也给了仰光年轻人更多的发展机会。

“我们公司及项目在仰光的发展，培养了缅甸市场上很大一批专业人才，虽然企业在这个市场上遇到的困难很多，但也在尽力地承担着社会责任，带动缅甸就业和发展,为缅甸培养专业的高素质人才。”吴姗晔说。

思美芳是一名地地道道的缅甸姑娘，现在是Kanbae towers的一名渠道主管，隶属营销部。2012年，思美芳毕业于曼德勒外国语大学法语系（MUFL），在家乡工作两年以后，2014年，恰逢公司进入缅甸，思美芳来到仰光，加入了Kanbae towers 项目的开启。

思美芳是一个内向的人，刚开始加入时，从未接触过房地产营销的她对任何事情都两眼一抹黑，而这也是仰光市场的现状，缺少人才。公司给缅甸员工安排了培训，针对他们的销售技巧，包括销讲、杀客技巧等。项目开盘前，从中国来的管理层会带他们去做市场调查、踩盘、学习，思美芳从这些活动中学到了很多，本来半生不熟的中文，也愈加流利了起来。

慢慢的，思美芳开始主动了解客户需求，思考客户需要什么，“对于我们销售人员来说，客户需要的其实是尊重和服务，这也是我们应该做的。”她总结道。

现在的她已经能面对不同的客户、合作方时侃侃而谈，为他们讲述Kanbae towers项目的各种优势，介绍位置、项目概况、房子的面积、户型和朝向等，单看她销讲时的模样，一定看不出这是一个内敛的姑娘。

在Kanbae towers工作带给思美芳的不仅是中文的提高、收入的提高，更多的还是思维从保守变得更加开阔了，她去过中国昆明、成都，作为海外员工前往公司总部学习、培训。在仰光，年轻的思美芳已经是一名名副其实的“中产阶级”，也是缅甸发展的一代。

五年来，仰光的变化是巨大的，改革开放进入第九个年头的缅甸经济在不断发展，秩序在不断建立梳理，而房地产的发展，商品房市场的一步步扩大，对缅甸各行各业、经济民生的影响无疑是很大的。

而仰光的房地产市场潜力，是非常大的。

据了解，仰光商业写字楼未来供应集中在三个区域，分别是市中心（Downtown Area）、内城区（Inner City Area）、外城区（Outer City Area），其中Inner City Area占据未来仰光商业写字楼85%的供应量，标志性商业办公楼综合体包括如TIMES CITY、M TOWER和HARBOUR TRADE TOWER等，Downtown Area和Outer City Area分别占12%和3%，标志性商业办公楼有MAHA NAWARAT OFFICE TOWER。据分析，2019到2022年，除2021年外，仰光商业办公室未来供应量整体呈上升趋势，均在5万平方米以上。

据悉，仰光房地产未来各地区的零售供应量分别为Downtown Area占27%，标志性城市综合体是YOMA CENTRAL，Inner City Area占41%，标志性城市综合体是TIMES CITY，Outer City Area占32%，标志性城市综合体是INNO CITY。据分析，2019到2021年，仰光购物商场零售供应量呈上升趋势，预计2021年可达到25000平方米以上。