对大多数人来说，柬埔寨这个东南亚小国遥远而陌生。很多人没想到的是，中国炒房团竟然也杀到了这里：他们带着大笔资金，和国内炒房的经验，在这里炒房炒地。“富贵险中求”，豪赌中，或血本无归，或大赚一笔。

　　2月的柬埔寨首都金边，气温炎热，市区一家张灯结彩的售楼处，当地的售楼小姐正在用流利的中文向中国购房团灌输柬埔寨的“光明钱景”：

　　“柬埔寨是美元资产国、无外汇管制、博彩业合法，开放的政策比香港和澳门加起来还要好……”

这几乎是现在金边任何一个楼盘的必备台词，面对不同的中国看房客，重复相同的“利好”。

　　得益于近几年柬埔寨国内的“改革开放”和全球加工制造业的产业转移，柬国经济连续多年保持7%以上的增速，越来越多的中国企业和投资客将目光从美、加、澳、泰等国转向柬埔寨，有的买房，有的则直接买地。随着资金的聚集，这里物价翻飞，房价和地价也直线上涨。

　　西哈努克港，简称西港，位于柬埔寨西南海岸，面积868平方公里，本地人口约22万人，距柬埔寨首都金边约240公里，是柬最大的海港，是仅次于金边的柬第二大城市，还是全柬唯一的经济特区和免税港，其地位类似于1990年代中国的“深圳”或是“海南”。

　　据柬国土规划和建设部的数据，2000-2017年，外资企业在柬开发的房地产项目共有287个，总投资额42.97亿美元。其中，中资企业拥有110个项目，总投资16.56亿美元，占比均接近四成，中资已是柬埔寨房地产的最大投资方。

　　在各方资金的推动下，西港带装修的高层住宅每平方米售价要1.3万-1.9万元(如无特殊说明，文中货币单位均为人民币元)，金边的房价则高达1.5万-2.5万元/平方米，均比3年前翻了至少1倍。

　　金边和西港的土地价格也不断被推高。例如，西港独立海滩附近的土地，两年前为二三百万元一亩，如今已经涨到1200万元左右。金边和西港各热门区域的地价普遍上涨了四到五倍，有的涨幅高达十倍有余。

　　而当地人的平均月收入只有1000多元，被炒成“天价”的房屋和土地目前主要是在中国投资客之间“内循环”，高房价和高物价已经引发了本地人对外资的反感，甚至出现了针对中国人的排外暴力事件。

　　就连一些专门在西港炒房、炒地的中国商人也大呼，“涨得让人受不了!”

　　不断被推高的房价

　　近两年，来自中国的房地产“考察团”频繁造访金边，这些投资客们每人交给主办方5000-10000元不等的押金，整个行程既可以观光旅游，也可以购房、买地。如果最后成交，这笔押金会如数退还，如果没有，就充作旅费。

　　这些大陆投资客行走在金边市区，仿佛置身于中国的三四线城市，路边服装店售卖的衣服几乎都是1990年代中国的款式，宽敞些的道路仅有双向四车 道，小汽车、摩托车、电动车挤成一团。西港的街头更是让人有时空错乱的感觉，沙县小吃、外卖广告、中国会所等各色中文招牌随处可见。

西港街头到处都是倒卖土地的排子。

　　柬埔寨这个命运多舛的国度，近现代以来，内外战乱纷争时有发生，其国内经济尤其是房地产市场也是起起落落。直到近十年来，柬埔寨的国内局势才趋于平稳。

　　2010年，柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案，允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层土地所有权)的房产。该法令实 施后，刺激了国内疲弱的房地产市场。金边的本地人口也增长到近300万人，城区面积由原来的300多平方公里扩大到700多平方公里。

　　十多年来，最初是韩国人前往金边从事房地产开发，后来是中国台湾人的定向开发，他们中的很多人在柬埔寨都获得了丰厚的收益。近年来，大量中国人涌入，并按照中国人的审美观念建造了不少房屋。

广州本地上市公司粤泰集团是较早进入柬埔寨的房地产开发商，自2011年就开始布局。据媒体报道，粤泰在柬取得若干标志性建设项目，其中有East One和EastView两个城市综合体项目、East Commercial商业广场中心。

　　2015年，金边市中心地段的公寓平均价格是每平方米8000-13000元，如今繁华地段的公寓平均价格已上涨至每平方米26000元。

　　很多投资客难以置信的是，经济不发达的金边、西港一套50平方米的一室一厅的公寓，月租金高达700美金，折算成人民币约5000元，已经接近北京、上海的房租。

　　这部分源于，在柬埔寨的外国人买房比例不高，为出租公寓提供了稳定的客源。不过，金边、西港的公寓也存在空置现象，例如，金边核心区奥林匹克的一栋28层高层公寓楼，交付使用已经一年多，但入住率还不到50%。

西港俨然一个大工地

　　“我最大的理想是在万景岗买一套房子。”李文辉楞了一下，立即补充——“这仅仅是理想状态。”金边本地人李文辉是中国云南大学的博士，目前在一家金边的中国公司工作，每月工资大约1000美元。

　　万景岗处于金边的黄金地段，不仅集中了豪宅、公寓和商业楼，还汇集了当地官员、商政名流、外国人等。这里的房价最贵的已经达到每平方米32000元，一套排屋需要1000多万元。李文辉这样的本地白领，不吃不喝100多年才能买得起一套万景岗的房子。

　　然而，中国买家却不断前往购买。据媒体报道，2018年10月，仅是从深圳、香港飞至金边的看房团就有10个，参加三天两夜的考察旅游。

　　世界银行所发布的报告称，柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%，经济增速排名世界第六，且自2011年以来连续5年GDP同比增长达到7%左右。

　　柬埔寨房市从2012年起快速攀升，几乎每年都有10%-20%的增长，尤其是首都金边的房地产发展很快，房价一路飙升。

　　房价是否虚高?

　　作为东盟十国之一，柬埔寨享受28个欧美国家给予的“普惠制”(GSP)待遇，无外汇管制，导致形形色色的资金不断流向柬埔寨，这也是房地产领域的一个利好。

　　无论是售楼的销售人员，还是地产商的各种推广文章，无不列出金边投资的各种优势：公寓的供给远小于需求、高回报率、投资价值高、购房投资成本低，等等。

　　现在的金边和西港外资或是外国人为购房为主力军，在金边的外来人口有30万人，其中常住的有6万人。

一座座高楼在金边拔地而起，2017年金边共有3500余套高级公寓入市，2018年大约有16000套高级公寓建设完工。

　　“柬埔寨人的平均年龄28岁。”这是基本上是每一个售楼人员的说辞，目的是为了告诉买家，柬埔寨还有大量的人口红利，年轻人消费充满活力。

　　这一点，凡是到过柬埔寨的人都不陌生。在很多大街小巷里，你会看到成群结队的年轻人，坐在地上吃烧烤，打开手机音乐闻歌起舞。

　　当地的售楼小姐(先生)称，2015-2030年，柬埔寨城市至少需要80万套住宅，即每年住宅的需求量超过5万套，城镇化发展直接带动了房地产业需求的增长。

　　对此，也有人持有不同意见。在金边居住17年的柬埔寨中华文化交流协会会长李成建告诉《凤凰周刊》，“柬埔寨本地人，不太喜欢买公寓。而且作为小乘佛教国家，大量年轻人从小就到寺庙出家，其实购买力非常弱。

　　2016年柬埔寨官方对外宣布，人均年收入上升到1300美金，但是还处于一个中等偏下收入国家。而且柬埔寨的面积只有中国一个普通省份那么 大，虽然经济发展速度不错，但是贫富差距非常大，全国一共1600万人，除了400万人生活在几个主要城市外，还有1200万人生活在贫困落后的农村。

　　中国人建房，中国人买

　　走进金边的很多公寓项目售楼部，室内大片的落地玻璃窗、晶莹剔透的吊灯和室外破烂的街道、低矮的排屋形成巨大的反差。在这里，中国的投资客不用担心语言障碍，各家售楼部都有会中文的销售员，专门负责介绍项目情况以及各种“利好”。

金边和西港大多数楼盘的楼书都有中文和本地高棉语的对照版本，而且一些项目的楼书，压根就没有一句高棉语，完全就是只锁定中国买家。

　　柬埔寨的土地实行私有化，其房屋属于永久产权。按照当地法律，外国人在柬埔寨最高可以租地50年，到期后可以再续一次，但总共不得超过100年。因此，很多中国开发商采取租地模式进行开发，其土地使用权最长为99年。

　　“对于经过红色高棉的当地人来说，很多人一夜之间无家可归。他们对土地有一种天然的眷恋，所以当地人要买公寓也是买带土地的一楼，而很少买二 楼。”“当地人不愿意买公寓的另外一个重要原因是，多年前一些人买了金边著名的‘金塔42层’，但是这个楼盘烂尾了10年，导致他们受到很 大的打击。”

　　金塔42层，位于金边市莫尼旺大道和西哈努克大道的交叉口，楼高约200米，是一座集商业、办公和居住于一体的地标性摩天大厦。

柬埔寨本地人不愿意买公寓的另外一个原因是，他们孩子比较多，平均一个家庭大概是要生4-6个小孩，所以买公寓根本不够住，很多在市区买不起大房子的本地人都在郊区买了排屋。

　　柬埔寨的房地产市场基本形成了两个不同的阵营。一种是专门针对本地居民需求开发的排屋，外国人没有购房资格。另外一种是，其他国家的开发商建设 的公寓，主要是卖给外国人。一名当地的中方业内人士介绍，中国开发商的楼盘，80%以上的房源都卖给了中国投资客，少部分卖给了柬埔寨上层阶级人士。

　　后一种开发模式和碧桂园在马来西亚的森林城市基本一致，需要通过联系国内的看房团购买消化。一家地产公司的外联负责人说，她最多的一天接待了国内7批客户，晚上还要去酒吧陪客户聊天。

　　目前，金边的二手房交易市场还不成熟，当地只有五六家中介公司。这意味着，投资客手里的上万套的公寓，未来由谁来接盘，将是一个难题。当地有关人士调侃说，“最后的可能是，外国人建好后卖给外国人，最后外国人又从外国人手里买，实现空中接龙。”

　　较之于中国，柬埔寨的房地产开发的确不够规范，土地的规划、施工的安全、资金的使用等，基本都处于自生自灭状态。

　　一位建筑商这样评价柬埔寨的房地产市场：“一个城市没有整体规划，相关地块也没有具体没有规划，谁的土地谁说了算，要怎么建就怎么建，所以导致一些项目容积率达到十几乃至二十。”

　　“在金边，开发商只要能拿到土地开发权，无论有没有钱直接开干，一边销售，一边筹钱，一边施工。”一位网友惊呼：去柬埔寨买房就是一场豪赌。

炒地皮：地价三年翻五倍

　　从金边到西港约240公里的路程，沿路大大小小有几十块土地出让的招牌。电话拨过去，很多都是夹着生硬普通话的中国人，这些土地很多都不是买家自己的，而仅仅是参与转手拿佣金。

　　整个柬埔寨，土地的倒卖已经成风。

　　梁原前几年在金边做售楼员，那时每月只有几千元的薪水，后来认识几个囤了很多土地的商人，便加盟参与倒卖土地。

　　“我一回到柬埔寨，就有很多中国大佬要求介绍土地。”一年下来，包括合作开发的部分，他成交了5块土地，价值上亿元。梁原打算，成立一家会所，给中国买家提供办厂或开发过程中的税费政策咨询、手续许可等一条龙服务。

　　西港作为柬埔寨经济特区，企业可以享受很多免税待遇，特区内正在运营的100多家工厂中，大部分都属于中国企业。去年各方在西港的13亿美元投资中，有11亿美元来自中国。

　　三年来，大量涌入西港的除了企业老板、还有酒店及赌场投资人，赌场员工，这座曾经不起眼的城市，仅仅相当于国内县城的规模，如今遍地均是五彩斑斓的赌场。

　　虽然柬埔寨法律禁止当地人参与赌博，但柬官方在2018年发布了52个赌场牌照，发牌总量已达到150个。目前，金边只有一家持牌赌场，西港到 底有多少赌场，则流传着多个版本。一种说法是有30多家赌场已经开业，在建70多家，另一种说法是目前已有76家开业，还有说法是已经有99家拿到了牌 照，未来会达到200家。