时至今日，香港的城建面积没有深圳的三分之一大。一个产业应该以其产品的丰富、实用性以及便宜为荣，香港房地产的房子又小又贵，还为了抬价，罔顾市场需求，小批量供应。2016年深圳的建成面积已经达到923平方公里，而已经进入发达发展阶段多年的香港，建成面积，仅有区区265.4平方公里。

香港有1106平方公里的土地，目前开发程度只有24%。

与此同时，香港住宅严重短缺。

1997年1月，为了能留下德政美名，即将撤离的港英政府发表《长远房屋策略评议咨询文件》，提出香港未来十年房屋需求每年将高达8万套。

然而，面对这样巨大的需求，2003年起，香港新房供应严重短缺，如此罔顾消费者利益的事情，香港竟然一干就是十几年。这就是香港“发达”而扭曲的房地产产业。

在房屋供应方面，近几年港府也将剂量大减后，也重新制出了董建华的药方。

2013年长远房屋策略督导委员会发布咨询文件提出，未来十年的总房屋供应目标为47万个单位，每年4.7万，就是董建华“八万五千”剂量的砍半。

但实际执行依然大打折扣，可以说是董建华药方的跳楼价、折上折了。

香港2014年一手私人住宅落成量为1.57万个，已经是8年以来新高。

而此前10年住宅施工量平均水平只有1.32万个。

2017-2018年供地计划，也只能提供1.8万多个住宅单位。

此外，香港公屋用地供应依然落后，公屋轮候时间明显延长。

可见香港社会话事阶层，还没有真正落实打折计划的决心。

当年，有人以香港是市场自由经济体的典范为由，规劝港府废除每年供应八万五千间房屋的目标。到今天，也还有人以此规劝港府维持这种所谓的不干预政策。实在笑话，为了地产商的以及炒房者的利益，稳定房价，甚至催涨房价，香港一直罔顾大部分市民的住房需求，严控供地，导致了其房价的畸形高企，这本身就是对市场的畸形干预。

四

1997年，香港就出现领先全球、取代现金的电子支付系统八达通卡，多年过去，其腹地香港的大街小巷，今天都被微信支付、支付宝插上了红旗，香港还在充卡、刷卡。

就像他的船王父亲改变了中国现代航海史，董建华也曾有机会改变香港在互联网冒险时代的历史。当时，除了董建华勃勃野心的顶层设计，香港还有很好的技术基础以及投资热情，还有珠三角广阔的劳动力以及制造业基础。

1998年，董建华谈到科技改变香港的憧景：近年，世界上最杰出的经济成就，大多离不开应用创新意念和科技。这个现象并非经济大国所独有，以色列在1997年的高科技出口总值便接近700亿港元，较1990年增加一倍，占全国出口总值的三分之二。

那几年，董建华多次亲赴硅谷以及以色列取经，并邀请田长霖教授出任创新科技委员会主席。作为美国国家工程院院士、中国科学院首批外籍院士，田长霖教授曾是加州大学伯克利分校122年历史上、也是美国有史以来的第一位华裔及亚裔大学校长。

田长霖牵头的创新科技委员会，交给董建华的首份报告建议，为了达成理想，使香港成为华南以至整个区域的科技创新中心，便要为香港定位，让她成为：在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位。 

当年的香港，还是风头无两的时代弄潮儿。在中国目前最大的两家互联网公司，香港人都曾发挥着不可替代的作用。

1999年，QQ的名字还叫OICQ，马化腾烧完最后一万元，让出20%的股份，拿到李泽楷220万美元投资。1999年，台湾人蔡崇信，放下70万美元年薪的投行工作，投奔马云，拿五百块薪水，使阿里巴巴开始规范化运作，带来高盛等投行的投资机会。

2018福布斯香港富豪排行榜中，蔡崇信以身家104亿美元排行第九，而放弃了腾讯，本来有望超过其父的李泽楷，却凭藉父荫，以44亿美元排行19位。

董建华这届政府也在香港大力推行资讯科技工业，同时推进多个耗资巨大的科技项目，改革上市制度，对科技公司融资洞开大门。

2000年，港府通过李泽楷提出的数码港计划，把香港大学附近临海优质地皮，免地价批与李泽楷的盈科拓展，意图发展成类似美国硅谷的高科技中心。2001年5月港府设立法定机构香港科技园，以营造创新及科技生态圈。

1999年，汉鼎亚太集团主席徐大麟提出在香港建立6间晶圆厂的“硅港”计划，令香港工业界充满遐想。当时的建厂伙伴就是今天闻名遐迩的张汝京。上海也参与了争夺，给出土地和税务上的重大优惠，而香港传媒不断质疑此项目是“炒地皮”，其后汉鼎亚太让步为租用土地，时任财政司司长的曾荫权依然拒绝拨地。

最后张汝京到上海创办了现在是中国最大、世界第四大的芯片制造商中芯国际。而当年“亚洲网帝”李泽楷的数码港项目，在相当长一段时间里，只起到了地产项目的作用。

1999年11月，港股仿照美国的纳斯达克，推出创业板，给新兴科技企业提供融资渠道。

这一年，刚从金融风暴缓过气来的香港，涌现大量互联网企业。

以港交所行业分出的11个分类，1999年资讯科技业一度占总市值的35%，成为第一大类别，2000 年科网股泡沫后下跌至2%，2017年，腾讯带动下，市值占比又回升到了8%。而李泽楷在2001年抛售了腾讯。

18年后的今天，今天香港制出的基本还是18年前的药方。

今年4月，香港联交所革新上市制度，允许“同股不同权”的新经济公司上市。在这种改革背景下，内地互联网公司再次掀起赴港上市潮，排队名单里不乏小米、美团、映客、同程艺龙这些的明星独角兽。

港府还推出“科技人才入境计划”，延揽海外和内地人才。这项计划其中一个要求，就是申请公司要是香港科技园和数码港的租户或培育公司。香港科技园和数码港正是18年前董建华时代推出的大型科技项目。

2017年，深港同意合作发展“港深创新及科技园”，体量将是目前香港科学园面积的4倍。

从住房供应，改革上市制度吸纳科创公司，到开辟新的科创园区，18年后，香港再一次捡起了董建华的药方。

五

二战后，由大批内地企业家、难民迁居香港，在香港建立以轻工业为主、劳动密集型的加工贸易制造体系。50年代至80 年代中期，制造业是当时香港第一大产业，占生产总值20%以上。

50年代至70年代，西方对中国禁运，内地的进出口活动很少，削弱了香港的国际转口功能。

直至中国大陆的改革开放为香港打开另一扇门。当年邓小平允许广东敞开大门，香港就成了对广东的投资、创业和外界知识来源地。从1979年到1995年的直接对华投资中，大约有三分之二来自或者至少经由香港这个中国的“南大门”。

中国的改革开放，正好遇上香港劳动力成本以及土地成本上升，开始对外寻求投资空间，在珠三角的制造设厂，造就了香港工的爆炸性成长。

从香港工业界角度，由香港制造和珠三角制造实为一体，是香港厂商在制造空间、投资空间的转移扩张。就香港经济发展，此乃香港服务尤其是生产者服务网络的区位延展，经济腹地从香港境内的1000多平方公里，拓展至4万多平方公里的珠三角地区。

香港厂商与香港金融、物流服务机构密切合作，形成了粤港合作的“前店后厂”模式，把珠三角制造效益转接至香港服务体系，催化香港的生产者服务业急速发展，推动了香港经济在上世纪末的腾飞。

1997年与2007年两次金融危机，对香港在珠三角的投资以及“前店后厂”的模式造成巨大的冲击。

1997年，香港受到亚洲金融危机的严重冲击后，屡次错过机会，错失新的增长动力，陷入“高收入增长陷阱”。九十年代初增长率还在5%以上的香港，1997到2012年，年均增长仅达2.21％。

与此同时，2000年以来珠三角地区持续的产业升级，成为持续保持双位数高速增长的动力源。粤港实力对比开始发生根本性变化，2000年香港经济占整个大珠三角地区的60％，而2012年仅为25％。

2000年也是内地耗尽人口红利的转接点。1979 年农村改革后，大批进程的年轻农民在2000年起逐渐进入中年，80年代推行的“一孩政策”也开始出现政策效应。珠三角劳动成本开始攀升。

1980年至2000年间，珠三角是传统产业、劳动密集厂商的集聚地区。2000年广东工业结构开始深度调整，在石化、钢铁、汽车、核电等重工业项目拉动下，开始逐步重工业化，转为设备、技术密集模式。

因为人力成本的上涨，以及无法回应珠三角产业升级的政策要求，严重依赖出口轻加工的港资，2000年开始放缓甚至收缩对珠三角的投资。更重要的是香港在制造科技领域却步不前，难以推动香港厂商转型升级，而变得相当被动。

90年代，港商在珠三角地区总计有5万多家企业，而2000年开始尤其是2007年以后，港商企业数字快速下降， 2012年底只剩3万多家。

2000 年至2008 年，香港厂商在珠三角产值仍在增长，但对比台商在资讯电子产业的腾飞，日系车厂在广州的聚集，内企在通讯装备、石化、家电的突破，港企占珠三角工业产值的比重开始下降。

2008年的国际金融海啸造成出口市场萎缩不前，对出口型香港厂商造成了更沉重的打击。香港厂商在第一次工业突破时期累积的市场基础，受到冲击。

同时港商此前建立的珠三角制造基础，难以对接广东的战略性新兴产业、现代化服务业发展。港资企业并没有选择跟珠三角产业升级一同提升自己竞争力这条更艰难的道路，而是再一次选择了收缩、退却。

香港工业总会进行的文件调查显示，2009年后投资珠三角的港资企业仅占受访厂商的

7.0%，远低于八十年代的19.0%。

近年来随着人民币持续地升值，以及珠三角地区整体进入高成本时代，港商回流香港、或是退出珠三角地区，转入东南亚地区的企业数量不断攀升，致使“前店后厂”格局的总量在逐年缩减。

另一方面，随着香港服务商的进入，珠三角地区的“厂店合一”逐步推进，导致原有香港承担的部分生产性服务业功能，逐步被珠三角替代。

珠三角地区对香港的进出口贸易，自2000年以后增幅逐年呈下降走势。香港在珠三角地区的对外贸易比重，从1990年的约74％，下降为2010年的20％。

在珠三角整体转型升级的面前，港资一次次退却不前，让港资失去了分享今天珠三角发达的高端制造业红利的机会。同时，没有了珠三角的“后厂”支援，香港的“前店”无法做大，香港的转口贸易地位也被严重削弱，香港经济竞争力遭受双重打击。

18年后的今天，重新捡起了18年前董建华药方的香港，能否赶上粤港澳大湾区这趟车，重新激活自己在珠三角的影响力，能否扭转房地产市场的病态发展，通过科技创新升级自己竞争力，需要以史为鉴，更需要壮士断臂的勇气。

人生最怕的是三年又三年，三年又三年。如果变成十八年又十八年，十八年又十八年，那真是......祝您十八年后又是一条好汉啰。