近日，随着保监会批复辽宁时代万恒股份有限公司将所持有的百年人寿1亿股股份转让给大连万达集团后，地产商跨界保险领域再次成为热议的话题。

此次受让之后，万达集团已经累计持有百年人寿股份9亿股，占总股本的11.55%，在股权相对分散的股东中，以微弱票数优势坐上百年人寿头把交椅。

而11月21日的亚冠决赛赛场，恒大队员“横胸夺爱”事件亦将恒大人寿推向台前。11月22日上午，恒大集团召开新闻发布会，正式宣布进军保险行业，将其以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿，并计划将在3年内把恒大人寿的资产规模做到1000亿元以上。

紧随其后，11月23日，复星国际有限公司公告称，复星已完成收购美国保险公司Ironshore剩余80%权益。连同2015年2月份复星收购Ironshore20%的拥有权权益，Ironshore成为复星间接持有的一家全资附属公司。

这仅是近来地产大佬围猎保险牌照的一个缩影。伴随着金融疆域的一步步拓宽，可以预见的是地产商对于保险业的投资热情还会进一步高涨。而保险牌照带给地产商的不仅仅是扩展融资渠道、发展多元化业务，在加速海外购置物业、扩大海外版图方面或许将有更大潜力。

牌照情结

地产商对险企越来越感兴趣的原因无非在于险企手里的牌照“命门”。

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵对中国房地产报记者表示，“保险是一个很好的金融牌照，有利于开发商进行融资。就好像大的金融机构都在凑齐主要牌照一样，地产商控股保险公司也很正常。”

在接受中国房地产报记者采访时，世邦魏理仕研究部中国区负责人、执行董事陈仲伟同样认为，地产商的“牌照情结”源自融资途径多元化需求。“尽管利率连降，银行对国内房地产市场的存量风险仍有顾虑，借贷仍趋谨慎，开发商需要从其他途径募集资金。2013年和2014年国家接连提升保险公司投资房地产最高资金占比门槛，加上保险行业融资成本较低，以及近年投保规模快速发展等原因，并购险企为开发商从险企融资创造了更有利的条件。”

之所以通过参股险企以“曲线救国”的方式获得保险牌照，是因在当下金融政策环境下，房地产企业自己成立金融企业难度比较大。大中华购物中心联盟主席助理柏文喜即表示，“金融牌照不好拿，而保险企业的牌照比银行更加难拿，房企申请希望渺茫，参股是解决拿不到保险牌照的变通之策，而且基本上是唯一途径。”

与此同时，亦有一些上市房企正在打算申请保险细分牌照，但“细分牌照业务比较单一，与真正的保险牌照相比含金量差异很大”，柏文喜分析道。

陈仲伟同时指出，借助险资较低的融资成本和稳定的现金流，地产商也可以实施业务多元化，实现跨行业发展等战略目标。

事实上，目前复星超过30%的总资产为保险业务，保险板块已成为了其业绩增长的关键引擎，包括投资葡萄牙最大的保险集团Fidelidade、永安财险、复星保德信人寿、鼎睿再保险、Ironshore以及Meadowbrook，构建起涵盖财险、意外险、寿险、再保险、特种险及综合保险的全方位保险产业平台。而截至2014年底，复星总资产为人民币3248亿元，如考虑Phoenix、Ironshore及MIG于2014年底的总资产，复星旗下保险板块合计的总资产规模将达到约人民币2700亿元(未经审计)，占集团合计总资产比例将从35%提升至49%(未经审计)。

险资潜力刚刚开始释放

在业界看来，保险业新“国十条”的落地对房企涉足保险这一趋势将是一大利好。新“国十条”明确指出，“支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展”，由此，养老地产能否成为地产商与保险企业的重要合作方向值得期待。

在第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald看来，保险是涉及民生保障的重要行业，成熟房企多年经营拥有庞大客户群，具有强大客户数据积累，对于任何收购业务都是很好的基础资源，存在带动混业经营增长的潜力。而对于地产与养老、医疗的结合，也存在优势互补，有利于形成新的产业模式，助力未来养老地产真正结合医疗、保障与居住，而非仅仅贩售概念。

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜同样认为险资长期化、规模化以及不追求过高投资收益，只追求增值保值的投资特点使其与养老地产有着天然的契合点，这正是之前诸如泰康人寿为代表的部分险企积极涉足养老产业的原因之一。而尽管养老地产的投资回收期慢，具有长线投资的特点，但“中国的银发浪潮将使得养老地产的收益预期相对乐观和稳定，这正是险资擅长之处”。

恒大人寿带来的低成本资金，即能很好地支撑恒大健康的发展。恒大健康旗下主要有新型国际医院、养老产业、互联网医院和医学美容整形四大业务，其中养老产业耗费资金多，回报周期长，非常适合资金成本低的险资投入。

但陈仲伟表示，尽管险企在养老地产的发展具有资本和政策鼓励的先天优势，而部分地产商具有地产运营经验，两者强强联合，或可促进养老地产的发展，但目前判断养老地产能否成为地产商与保险企业的重要合作方向还为时尚早。“无论对于地产商还是险企，养老地产都是新事物，发展模式尚未成型，双方联合尚难以看到明显联动效应，需要整体政策和市场共同探索和努力。”

“一方面，养老地产的核心竞争力在于服务和运营管理，而不在开发和销售，该模式和目前国内大部分地产商的运营模式有很大差异，很难直接复制地产商经验，地产商自身要往养老地产发展还需要长期的转型和学习；另一方面，国家对险企进入养老地产的细则尚未推出，险企投资养老地产仍停留在战略规划层面，险企在养老地产的发展也需要自身的摸索。”陈仲伟解释道。

而除了在养老地产领域存在可喜的遐想空间，险资在助力地产商海外版图扩张方面或许具有更大潜力。

过去6年间，中国政府逐渐放宽国内保险公司投资房地产的限制。2009年10月，中国保险监督管理委员会批准国内保险公司除了购入自用的物业之外，还可以投资国内的房地产项目。而现在，国内保险公司可用于投资国内房地产的资金最高比例已提升至公司本身总资产的30%，用于投资海外房地产的资金比例，则最多可占公司总资产的15%。按照这个标准，保险资金的房地产投资潜力将会非常可观。

对此，戴德梁行资本市场研究主管及总监奈杰尔·奥蒙（Nigel Almond）表示：“目前中国保险业界5家最大的公司投资在房地产的资金仍不算多，只占公司总资产的2%以下，有些甚至少于1%。不过，近年保险业界投资活动也有所增加，这一方面是政府放宽了境外投资限制，令实力较强的保险公司加速海外购置物业的步伐，另一方面则是由于国内保险业资产管理规模亦见增长。”

根据克而瑞的研究报告，“从收购保险公司的复星，以及安邦、平安等保险公司的案例中均可看出，险资在海外持有物业、并购和收购控股其他企业方面有一定优势，绿地也因此正在进行保险公司收购的洽谈。而通过持有海外办公物业亦能够防范汇率风险，恒大此前已花费125亿港元收购了香港湾仔的万通大厦写字楼。”

复星集团执行董事、副董事长兼首席执行官梁信军也曾透露，2014年，复星在海外投资了15个项目，投资规模接近53亿美元，复星未来也将利用海外低成本资金加速全球化投资。

在奈杰尔·奥蒙看来，目前中国保险市场渗透率不高，仅为3.2%，而且人均保费亦只有235美元，低于其他成熟市场的水平，这显示未来随着国民的保险消费增加，险商将有更多资金用于房地产投资。“尽管这一投资比例不大可能从目前的总资产值约1%一举增至15%（即约2400亿美元），预计增长将会较为温和，但实际的资金规模仍然不容小觑。”