造成越南公寓和别墅受到外国人追捧，当地开放政策与法规是重要原因。

越南《住宅法》规定每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区（相当于国内的万户社区规模）外国人拥有别墅不能超过250套，所以一旦新盘开盘，30%和250的配额立即用光。

于是，在代理机构们不断渲染下，国人携热钱奔赴越南投资炒房的不胜枚举。不过跟大部分海外投资一样，赴越南投资必然会遇到一定风险。

首先，汇率波动可能让上涨的房价回吐。回看过去10年越南盾与人民币的汇率，可以算出每年越南盾对人民币会贬值4.6%左右。目前，越南每年房价增幅约为5%-8%，算上汇率贬值，越南房产年实际增幅将只有0.4%-3.4%，无疑让寄望房价上涨来实现财富增值的投资者失落。

其次，楼市调控政策的不确定性可能导致房价波动。《住房法》放宽外国买家购房以刺激楼市恢复，实际上也可能意味着某天如果楼市再次过热，当地政府可能继续拿外国买家“做文章”。目前，越南的房价收入比(住房价格与居民家庭年收入之比)超过20倍，而2014年位于居房价收入比榜首的北京的数值只有19.1倍。

第三，贷款利率高，资金利用效率低。越南官方规定，外国买家购房时不能找银行贷款。即便可以贷款，越南的银行贷款利率也“高不可攀”。近几年银行利率改革之后，贷款利率虽然有所下降，但仍停留在8%左右的水平，远高于国内的5%。也就是说如果在越南投资买房，基本需要全款支付，很难利用银行贷款来加杠杆，资金利用效率较低。以胡志明市与河内的房价来看，要买地理位置稍好的房产，至少要100万以上的一次性现金投入。

还有，外国人在越南购房的基本条件是拥有合法签证，这个门槛较低，旅游签证就行。但是，越南法律规定能购房的条件是海关入境时盖章在护照上，而不是盖在另纸签证上。对于持有中国新护照的人来说，因为会被发放另纸签证，所以基本上所有的中国新护照均不达要求。目前，多家房地产公司只能跟这类护照持有人签50年长租合同，没有房产证。新护照即便签了买卖合同，也有可能会自动变成长租合同或者退钱。

根据天风证券报告，目前越南房子平均租售比是6.4%，比较有吸引力，但随着 2015-2018年四年的销售量逐渐竣工交房，预计2020年将会是竣工高峰，将使得买房用作租赁面对更大的压力，租金收益率预计会持续下行。

由此来看，尽管越南房地产因为人口红利、经济发展、租金回报率等因素存在一些机会，但也存在众多不确定因素，如汇率风险、政策风险等，并不是闭着眼睛买就能赚钱的。